E’ un mercato in forte crescita quello immobiliare maltese, che fa segnare nel terzo trimestre 2015 (fonte NSO) un bel +7,5% anno su anno alle proprietà immobiliari: comprare casa a Malta va di moda! Assieme alla crescita di turisti e di stranieri che raggiungono l’isola per le sue opportunità lavorative, sembra destinato a continuare la sua scalata per diversi anni.

Questa situazione rende Malta una meta perfetta per chi volesse investire su una casa e ci sono alcuni vantaggi fiscali rispetto ad acquistare una proprietà in Italia, ad esempio sono assenti le imposte sulla proprietà (anche seconde case), cosi come sono assenti le imposte sui rifiuti.

Acquistare una casa e’ pero’ un impegno economico non indifferente e bisogna saper valutare reali opportunità e condizioni prima di procedere al grande passo, abbiamo voluto schematizzare i 5 passi fondamentali da compiere per arrivare al rogito in maniera serena e senza brutte sorprese.

Guardiamo prima alla tipologia di acquirente straniero che tipicamente acquista una casa a Malta:

  1. Investimento puro: sarete padroni di casa con il solo obbiettivo di trarre profitto dalla vostra proprietà, sia affittandola che attendendo un momento, anche magari temporalmente vicino in cui rivenderla ricavando una plusvalenza.
  2. Utilizzo come residenza abituale
  3. Casa vacanze, con possibilita’ di affitto durante i mesi invernali

Dovete identificare immediatamente quale e’ il vostro obbiettivo, o la vostra ricerca rischierà di portare pochi frutti, o peggio, sbagliati.

Facciamo una ulteriore considerazione : il flusso di stranieri che domanda appartamenti in affitto e’ molto forte, questo perché:

  • Buona parte dei paesi europei soffre di grossi problemi di disoccupazione
  • la fiscalità per le imprese e’ molto attrattiva

Nel momento in cui uno o entrambi questi fattori verranno a mancare, la domanda subira’ una riduzione, ma Malta rispetto ad altri paesi alcuni vantaggi che nessuno scenario economico può scalfire, e sono:

  • La posizione nel mediterraneo: il buon clima, il sole per più di 300 giorni l’anno, il mare cristallino sono e restano argomenti molto forti attrarre i turisti, in una stagione che dura da pasqua e meta’ novembre. Complici i tumulti del nord africa, luoghi di villeggiatura come la Tunisia, l’Egitto o Il Marocco, hanno visto crollare le proprie presenze per via dei timori dei turisti. Malta e’ un paese europeo, regolato e protetto dagli accordi internazionali, ben collegato con il suo aeroporto e non troppo distante dai paesi scandinavi e dallo UK resta meta ghiottissima per chi vuole fuggire dal freddo e dalla pioggia.
  • la lingua inglese: che non va visto come la semplicità nel comunicare con la popolazione locale, ma soprattutto va vista come il motivo per cui decine e decine di migliaia di persone vengono a Malta da tutto il mondo diventando studenti delle tantissime scuole di inglese.

Schermata 2016-02-03 alle 15.38.11Ora, queste considerazioni vanno soprattutto recepite da chi ha interesse ad acquistare per poi avere una rendita da affitto. Le zone in cui i turisti soggiornano sull’isola, sono sempre le stesse: St Julians, Sliema. Bugibba e Melliha, con le ultime due sicuramente meno vive in inverno. Acquistare una casa per cercare di metterla in affitto,  in un momento magari di minore afflusso di stranieri lavoratori, può non essere facile se si sceglie una zona fuorimano, perché’ si libererebbero molte case nelle zone turistiche or impegnate da expat. Qui non stiamo ancora entrando nel merito dei valori degli immobili, ma solo di quello che puo’ succedere se cambiassero gli indicatori macroeconomici del paese (ed ad oggi non c’e’ motivo di allarmarsi).

 

Vediamo ora ai 5 passi fondamentali prima di acquistare un immobile a Malta:

5) DEFINIRE IL PROPRIO BUDGET e L’ACCESSO AL CREDITO

Avete gia’ a disposizione tutto il vostro budget? Buon per voi, potete saltare al punto successivo. Non la avete? Continuate a leggere.

Se risiedete a Malta da tempo, verosimilmente starete lavorando ed avrete un conto in una delle banche principali dell’isola su cui starete risparmiando in vista dell’acquisto. Andate alla vostra filiale di riferimento e parlate con chi si occupa di mutui, avrete una indicazione di massima di quella che e’ la rata massima che il vostro nucleo familiare può sostenere ( siamo sempre intorno al 25%-30%) ora potete fare un calcolo, basandovi anche su quanto avete gia’ a disposizione, tenendo presente che le banche ai cittadini non maltesi faticano ad elargire somme superiori al 70% del valore della casa, e che sullo stesso valore della casa dovrete aggiungere ulteriori costi come stamp duty, notaio, eventuali opere di ammodernamento e mobili.

salvadanaio casa
Facciamo un esempio
:  state cercando la vostra residenza abituale ed il reddito familiare e’ pari a 2.500 euro. Se non avete altre pendenze come rate della macchina o eventuali altri mutui, aspettatevi di poter arrivare ad una rata pari a circa 700 euro o poco più. La durata del mutuo massima a Malta e’ data dal compimento dei 65 anni di eta’, quindi se ne avete 42, non otterrete mai un mutuo di 30 anni, ma al massimo di 23.  Avete a disposizione 50.000 euro per notaio, mobili e capitale iniziale da mettere nella casa (diciamo che ne restano 30.000), la banca visti i rapporti che dicevamo prima finanziera’ intorno al 70% dell’immobile, e’ verosimile  pensare che potrete  acquistare un immobile che vale 100.000. Visto che per rimborsare questo importo il vostro reddito e’ sufficiente, dal punto di vista teorico avete la copertura finanziaria per l’acquisto. Può succedere di trovarsi nella situazione in qui avete un discreto reddito che vi darebbe la possibilità di pagare una rata più’ pesante, ma non avete capitale iniziale: al girono d’oggi le banche agli stranieri non coprono il 100%, dovrete risparmiare e tornare una volta messo da parte un gruzzoletto.

Attenzione che un parere positivo preventivo in banca non significa che poi il mutuo vi sia erogato, dipende anche dalle verifiche sull’immobile, ma quantomeno saprete se ci sono i presupposti minimi per poter continuare.

4) LOCATION – LOCATION -LOCATION

Schermata 2016-02-03 alle 15.39.14Se siete intenzionati ad acquistare per aver una rendita di affitto, non potete assolutamente sbagliare location. Meglio acquistare in posizione centrale una proprietà da ristrutturare da capo a piedi a ST Julians, piuttosto che acquistare un immobile nuovo a Mgarr. C’e’ chi fa anche più’ del 10% annuo con gli affitti, senza problemi di ricambio inquilini tra Sliema e ST Julians: ricordate che una casa da affittare non la vivrete voi, lasciate da parte gusti ed idee personali e quando entrate in una casa che vi mostreranno, domandatevi piuttosto se e come si possono tirare fuori soldi da quell’immobile.

3) CERCARE DA SOLI, CON AGENZIA O CON PIU AGENZIE

agenzieLe fee di agenzia sono intorno al 5%, questo indice sui costi di acquisto e se li vorrete risparmiare dovrete darvi da far min autonomia: il modo migliore per trovare immobili in vendita nella zona che avete definito e’ proprio quella di girarla a piedi o in auto e verificare trai vari cartelli che ogni tanto si trovano sugli immobili, avere il contatto diretto fa risparmiare del denaro, ma dovrete poi gestire tutto da soli e la vostra possibilità di scaligere sara’ molto limitata rispetto a quando una agenzia può segnalarvi. Le agenzie tutelano gli interessi dell’acquirente e saranno vicine allo stesso per tutta la durata della vendita, passando dalla ricerca, al compromesso (konvenju) a rogito finale. Il consiglio se si decide di lavorare con una o più agenzie  e’ sempre quello di trovarne una rinomata e che abbia una filiale nella zona di vostro interesse. Più sarete precisi con le vostre indicazioni (location/budget/tipologia) e più sarà facile che un agente vi trovi quello che cercate. La frase “si mi faccia vedere delle proprietà in zona, che poi ci penso” non funziona qui.

2) VALUTARE LE CONDIZIONI DI VENDITA

A Malta e’ frequentissimo trovare delle proprietà che vengono vendute in modo differente a quanto avviene in Italia: sia da un punto di vista delle rifiniture, che da un punto di vista della proprietà del terreno su cui sorge l’immobile.

Una casa può’ essere venduta finished (rifinita), semi-finished (semi rifinita, ovvero senza bagni e porte) o shell form (guscio, senza pavimenti, rifiniture delle pareti e senza bagni). Grande spazio per la possibilità di rifinire come meglio si crede la proprietà ed anche risparmio in termini di costi nell’acquisto: va da se pero’ che una casa non completamente rifinita richieda poi dei lavori, non sottovalutate i tempi e gli eventuali costi o potreste ritrovarvi nella condizione di non avere pronta la casa per la data in cui vi inizierà a servire. Un altro aspetto fondamentale e’ quello della prospetta del terreno su cui sorge l’immobile: e’ possibile che quando acquistiate la casa, non entriate in possesso del suolo su cui sorge lo stabile, ovvero non siete in regime “freeehold”. Questo significa essere legati ad un contratto di affitto (tipicamente fino a 99 anni) che non necessariamente verra’ rinnovato, o meglio, stara’ a voi o i vostri eredi decidere cosa fare alla scadenza. Molte proprietà sorgono su terreni dati in eredita’ agli istituti religiosi che non dovrebbero lasciare per strada le persone proprietarie degli immobili, ma questo significa a prescindere assumersi dei rischi, rischi che vengono ripagati attraverso un prezzo di acquisto inferiore rispetto alla completa proprietà.

1) PIANIFICATE CORRETTAMENTE I TEMPI

Schermata 2016-02-03 alle 18.52.13Dal momento in cui formalizzerete la vostra offerta attraverso il Konvenju depositando il 10% del valore dell’immobile (equiparabile al nostro compromesso), al momento in cui entrerete in possesso delle chiavi, il vostro notaio dovrà effettuare le verifiche del caso per assicurarsi che il venditore possa effettivamente vendere il bene (mancanza di ipoteche, verifica proprietà e permessi del caso, compreso certificato di classe energetica). Queste verifiche sono imprescindibili e portano via un paio di settimane, settimane in cui voi, nel caso andrete ad utilizzare un mutuo, dovrete incaricar eun architetto per la valutazione della casa, che ovviamente deve essere coerente con la richiesta del mutuo. Una volta fatto questo, la vostra banca ripetera’ a sua volta questi passaggi (doppio controllo) e vi fisserà l’appuntamento per il rogito. Questo appuntamento a seconda dei carichi di lavoro della banca potrebbe portare via anche più di un mese. Valutate attentamente questi tempi sopratutto se avrete dei lavori da fare o dei mobili da acquistare o rischierete di accavallare le cose rendendovi impossibile anche semplicemente consegnare i mobili che avrete scelto.

MaltaConsulting collabora con Vivere a Malta, il principale portale per Italiani che si vogliono trasferire a Malta: attraverso il suo portale dedicato potrete scegliere tra centinaia di proprietà in vendita sull’isola. Un nostro incaricato vi aiuterà ad identificare la migliore opportunità e vi supportera’ in tutte le fasi della trattativa. 

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nel prossimo articolo sulle Case entreremo nel dettaglio della burocrazia maltese, della tassa di registrazione (stamp duty) e dei costi notarili.

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